Drie klanten. Drie woningen. Drie keer dezelfde fout.

Drie totaal verschillende situaties. Drie keer dezelfde volgorde — en die volgorde was verkeerd. Ze begonnen met het kopen van een huis. Pas daarna gingen ze nadenken over hun financiële situatie.

EV

Erwin Volleberg

Eigenaar Be Sure First® | Ontwikkelaar De Vermogensvergelijker®

29 juli 2026 · 8 min leestijd

De afgelopen twee weken sprak ik drie mensen die een woning wilden kopen. Een ondernemer, een stel met een oproepcontract en een koppel dat op dat moment bij de rechtbank zat. Verschillende levens, verschillende inkomens, verschillende woningen.

En toch maakten ze alle drie exact dezelfde fout. Ze kochten eerst. Ze rekenden daarna.

Dat is alsof je een vakantie boekt zonder te weten of je paspoort nog geldig is, of je koffers gepakt zijn en of er überhaupt geld op de rekening staat om de reis te betalen.

Situatie 1 — de ondernemer die dacht dat de hypotheek wel zou lukken

Een zelfstandig ondernemer had eindelijk zijn negatieve BKR-registratie laten verwijderen. Daarmee kwam hij weer in aanmerking voor een hypotheek. Zijn inkomensverklaring werd opgesteld en liet een toetsinkomen zien van circa € 60.000.

Goed nieuws. Maar in diezelfde inkomensverklaring stond ook een voorwaarde: vanwege een negatief eigen vermogen moest hij circa € 9.000 aan spaargeld aantonen. En dat geld mocht níet worden gebruikt voor de aankoop van de woning of voor de kosten koper.

Toch bracht hij al een bod uit. Pas daarna kreeg ik de vraag of ik de verkopende makelaar wilde bellen om te bevestigen dat de financiering wel goed zou komen.

Dat kan niet. Ik had op dat moment geen legitimatiebewijs ontvangen, geen klantprofiel opgesteld, geen inventarisatie gemaakt, geen zicht op zijn financiële verplichtingen en geen gesprek gevoerd over hypotheekvorm, rentevastperiode of risico's.

Sterker nog: uiteindelijk bleek hij helemaal geen eigen middelen meer over te hebben om de kosten koper te betalen. De woning was gekocht. De financiële voorbereiding niet.

Situatie 2 — een bod van € 470.000, terwijl ze € 420.000 bedoelden

Een ander stel bracht een bod uit van ongeveer € 470.000. Pas daarna namen ze contact op met een hypotheekadviseur. Ik kende deze mensen niet. Geen salarisstroken, geen werkgeversverklaringen, geen identiteitsbewijzen, geen klantprofiel, geen pensioeninformatie. Geen enkel zicht op hun financiële situatie.

Na ontvangst van de documenten bleek al snel dat er meerdere problemen waren:

• Een oproepcontract dat waarschijnlijk niet meetelt voor de hypotheek.
• Salarisgegevens die niet aansloten op de werkgeversverklaring.
• Een recent verdubbeld salaris dat bij elke geldverstrekker vragen oproept.
• Onvoldoende aantoonbare eigen middelen voor het verschil tussen de koopsom en de verwachte marktwaarde.

Tijdens het gesprek bleek bovendien iets anders. Ze hadden zich simpelweg vergist. Ze wilden ongeveer € 420.000 bieden. Per ongeluk stond er een bod van bijna € 470.000 op papier.

Gelukkig kon dat nog worden hersteld. Maar een verschil van € 50.000 ontdek je liever vóórdat je bod ergens ligt dan erna. En opnieuw geldt dezelfde les: eerst inzicht, daarna bieden.

Situatie 3 — een bankgarantie binnen enkele dagen

Onlangs werd ik gebeld door mensen die op dat moment bij de rechtbank zaten om hun negatieve BKR-registratie te laten verwijderen. Ondertussen hadden zij al een woning gekocht. De ontbindende voorwaarden waren verstreken. Binnen enkele dagen moest er een bankgarantie worden gesteld.

Hun vraag: of ik alvast een bankgarantie kon regelen.

Mijn antwoord was kort. Nee. Een bankgarantie wordt pas afgegeven nadat de hypotheek is goedgekeurd en er een bindend aanbod van de geldverstrekker ligt. Er is geen route die dat overslaat.

En ook hier: geen inkomensgegevens, geen identiteitsbewijs, geen klantprofiel, geen documenten, geen hypotheekadvies. Toch werd verwacht dat alles binnen enkele dagen geregeld kon worden. Zo werkt een hypotheekproces niet — en dat is maar goed ook.

De fout is steeds dezelfde

Veel mensen denken dat het proces begint bij Funda. Of bij de makelaar. Of bij het uitbrengen van een bod. Maar dat is niet waar. Het proces begint bij jezelf.

Hoeveel verdien je werkelijk? Hoeveel eigen geld heb je écht beschikbaar? Welke verplichtingen lopen er nog? Hoe ziet je pensioen eruit? En misschien wel de belangrijkste vragen:

• Wat gebeurt er als één van beide partners overlijdt?
• Wat als iemand arbeidsongeschikt raakt?
• Wat als iemand werkloos wordt?
• Wat gebeurt er bij een scheiding?
• Past de woning dan nog steeds binnen jullie financiële mogelijkheden?

Pas wanneer je dat allemaal weet, kun je verantwoord bepalen welke woning bij je past. Niet andersom.

De juiste volgorde

Zeven vragen om jezelf te stellen vóórdat je biedt

• Wat ben ik werkelijk waard — wat is mijn netto vermogen?
• Hoe ziet mijn netto cashflow er maandelijks uit?
• Hoeveel eigen geld heb ik écht vrij beschikbaar, ná aftrek van wat ik moet aanhouden?
• Welke financiële risico's loop ik nu al?
• Wat gebeurt er bij overlijden, ziekte, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid?
• Kan ik de woning ook nog betalen als mijn relatie eindigt?
• Welke financiële keuzes zijn verstandig vóórdat ik een bod uitbreng?

Een hypotheek is geen rekensom van vandaag

Een hypotheek draait niet alleen om wat je kunt lenen. Het gaat vooral om de vraag of je de woning over vijf, tien of twintig jaar nog met een gerust hart kunt betalen.

Daarom geloof ik niet in alleen het berekenen van een maximale hypotheek. Ik geloof in volledig financieel inzicht — eerst.

De drie mensen uit dit artikel waren niet onverstandig. Ze waren enthousiast, ze hadden haast en ze gingen ervan uit dat het financiële deel zich later wel zou voegen naar hun keuze. Zo werkt het niet. De volgorde omdraaien voorkomt teleurstellingen, stress en onnodige risico's — en kost je niets meer dan een beetje geduld aan het begin.

Be Sure First®. Eerst inzicht. Dan beslissen.