Is de hypotheekrente nog wel gebaseerd op de juiste risico’s?

Dit artikel is een persoonlijke opinie over de manier waarop hypotheekrentes tot stand komen. Het is geen financieel advies en geen uitspraak over het beleid van individuele geldverstrekkers. Wat in jouw situatie verstandig is, hangt af van je persoonlijke omstandigheden.

Al tientallen jaren bepalen banken de hypotheekrente grotendeels op basis van twee factoren: de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (Loan to Value) en, bij het verstrekken van de hypotheek, de betaalbaarheid op basis van het inkomen.

Dat is logisch. Een lagere schuld ten opzichte van de woningwaarde betekent doorgaans minder risico voor de geldverstrekker. En met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt dat risico onder voorwaarden zelfs verder beperkt.

Maar is dat anno 2026 nog voldoende?

Financieel weerbare huishoudens

Stel: twee gezinnen kopen allebei een woning van € 500.000 en sluiten een hypotheek af van € 400.000.

Op papier zijn zij vrijwel gelijk.

Maar onder de oppervlakte kunnen de verschillen enorm zijn.

Het eerste gezin heeft:

• een goede financiële buffer;
• voorzieningen getroffen bij overlijden;
• een passende arbeidsongeschiktheidsvoorziening;
• inzicht in de pensioenopbouw;
• afspraken gemaakt voor het geval de relatie eindigt.

Het tweede gezin heeft niets van dit alles geregeld.

Toch betalen beide huishoudens vrijwel dezelfde hypotheekrente.

Is dat eigenlijk nog wel logisch?

Minder risico betekent toch lagere kosten?

In vrijwel iedere andere branche worden klanten beloond wanneer zij aantoonbaar minder risico vormen.

• Een automobilist met twintig schadevrije jaren betaalt minder premie.
• Een woning met een goed alarmsysteem krijgt vaak korting op de opstalverzekering.
• Bedrijven met een lager risicoprofiel profiteren regelmatig van gunstigere financieringsvoorwaarden.

Waarom zou dat bij hypotheken anders zijn?

Wanneer een huishouden financieel weerbaar is, is de kans immers kleiner dat een woning gedwongen verkocht moet worden na overlijden, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of een echtscheiding. Juist dat soort situaties kan voor banken leiden tot betalingsproblemen of verlies.

Tijd voor een derde risicofactor?

Vandaag kijken geldverstrekkers vooral naar:

• de verhouding tussen lening en woningwaarde (Loan to Value);
• de verhouding tussen lening en inkomen (Loan to Income).

Maar misschien ontbreekt er inmiddels een derde pijler:

Financiële weerbaarheid.

Niet alleen de vraag “Kun je deze hypotheek vandaag betalen?” is belangrijk. Misschien is de veel relevantere vraag:

“Hoe groot is de kans dat je deze hypotheek over tien of twintig jaar nog steeds kunt betalen wanneer het leven anders loopt dan gepland?”

Een Financial Resilience Score?

Misschien is het tijd om na te denken over een objectieve maat voor financiële weerbaarheid. Een score waarin bijvoorbeeld wordt gekeken naar:

• financiële buffers;
• pensioenvoorzieningen;
• inkomen bij arbeidsongeschiktheid;
• voorzieningen bij overlijden;
• schuldpositie;
• scenario’s bij echtscheiding;
• financiële planning op lange termijn.

Geen conclusie, maar een uitnodiging

Ik beweer niet dat hypotheekrentes morgen moeten veranderen. Wel denk ik dat de discussie interessant is.

Steeds meer consumenten nemen verantwoordelijkheid voor hun financiële toekomst. Zij bouwen buffers op, brengen risico’s in kaart en investeren in financiële zekerheid.

Moeten we dat als samenleving en als financiële sector niet juist stimuleren?

Misschien is de hypotheekrente van de toekomst niet alleen gebaseerd op de waarde van de woning, maar ook op de financiële weerbaarheid van de mensen die erin wonen.

Ik ben benieuwd hoe banken, verzekeraars, hypotheekadviseurs, makelaars, beleidsmakers en toezichthouders hierover denken.

Is het tijd voor een derde pijler naast Loan to Value en Loan to Income? Of zie ik iets over het hoofd?

De discussie is geopend.