Er zijn meer hypotheekvormen dan de meeste mensen denken — en lang niet allemaal zijn ze nog beschikbaar voor nieuwe hypotheken. Dit artikel legt alle vormen uit: hoe ze werken, wat je maandelijks betaalt, wat de fiscale gevolgen zijn en welke vorm bij welke situatie past.
Sinds 1 januari 2013 geldt als voorwaarde voor hypotheekrenteaftrek dat de hypotheek annuïtair of lineair wordt afgelost binnen 30 jaar. Aflossingsvrije hypotheken en gekoppelde producten (spaar-, leven-, beleggingshypotheken) zijn daardoor voor nieuwe hypotheken niet meer fiscaal aftrekbaar. Bestaande hypotheken van vóór 2013 vallen onder overgangsrecht en behouden hun aftrekrecht. Dit artikel bespreekt alle vormen — ook de oudere — omdat miljoenen Nederlanders ze nog hebben.
De annuïtaire hypotheek is de meest voorkomende hypotheekvorm voor nieuwe hypotheken. De maandlast — rente plus aflossing samen — blijft gedurende de rentevaste periode gelijk. In het begin betaal je relatief veel rente en weinig aflossing; naarmate de schuld daalt, verschuift dat: minder rente, meer aflossing.
| Jaar | Maandlast | Waarvan rente | Waarvan aflossing |
|---|---|---|---|
| Jaar 1 | € 1.773 | € 1.312 | € 461 |
| Jaar 10 | € 1.773 | € 1.083 | € 691 |
| Jaar 20 | € 1.773 | € 691 | € 1.082 |
| Jaar 30 | € 1.773 | € 78 | € 1.696 |
* Indicatief bij €350.000 hypotheek, 4,5% rente, 30 jaar looptijd.
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af. De rente daalt maandelijks omdat de schuld elke maand kleiner wordt. Dat betekent dat de maandlast aan het begin hoog is en geleidelijk daalt.
Vergeleken met de annuïtaire hypotheek betaal je bij een lineaire hypotheek in totaal minder rente over de gehele looptijd — omdat de schuld sneller daalt. Het belastingvoordeel via de hypotheekrenteaftrek is in de eerste jaren ook groter.
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente — je lost de hoofdsom gedurende de looptijd niet af. Aan het einde van de looptijd staat de volledige schuld nog open. Je moet dan herfinancieren, aflossen uit eigen middelen of de woning verkopen.
Voor nieuwe hypotheken afgesloten ná 1 januari 2013 geldt geen hypotheekrenteaftrek voor het aflossingsvrije deel. Voor bestaande aflossingsvrije hypotheken van vóór 2013 geldt overgangsrecht: de rente blijft aftrekbaar tot uiterlijk 2031 (30 jaar na het fiscale plafond van 2001).
Maximaal 50% van de woningwaarde mag aflossingsvrij worden gefinancierd — ook bij bestaande hypotheken die worden overgesloten.
De levenhypotheek is een aflossingsvrije hypotheek die is gekoppeld aan een levensverzekering. Je betaalt maandelijks rente op de hypotheek én premie voor de levensverzekering. De verzekering bouwt kapitaal op — en dat kapitaal wordt aan het einde van de looptijd gebruikt om de hypotheek af te lossen.
De hoogte van het eindkapitaal hangt af van de gegarandeerde rente en eventuele winstdeling door de verzekeraar. Bij een overlijden vóór de einddatum keert de verzekering uit — waarmee de nabestaande de hypotheek kan aflossen.
Levenhypotheken zijn niet meer beschikbaar als nieuwe hypotheekvorm (geen renteaftrek meer). Wie er nog een heeft, zit vast aan de verzekeraar en de renteafspraken. Overstappen kan — maar kijk goed naar de afkoopwaarde van de verzekering.
De spaarhypotheek is een verfijnde variant van de levenhypotheek. Je betaalt rente op de hypotheek én spaarpremie in een geblokkeerde spaarverzekering. Het slimme mechanisme: de spaarpremie levert exact dezelfde rente op als de hypotheekrente. Daardoor is het eindkapitaal gegarandeerd gelijk aan de hypotheeksom — ongeacht de renteontwikkeling.
De spaarhypotheek was een van de populairste hypotheekvormen in de jaren negentig en nullen vanwege de zekerheid van aflossing en het belastingvoordeel via de Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). De KEW-uitkering was onder voorwaarden belastingvrij.
Ook deze vorm is niet meer beschikbaar voor nieuwe hypotheken. Bestaande spaarhypotheken mogen worden voortgezet. Let op: als je verhuist, moet je de spaarhypotheek meenemen of omzetten — wat gevolgen heeft voor de spaarpremie en het garantiebedrag.
De bankspaarhypotheek werkt hetzelfde als de spaarhypotheek — maar in plaats van een spaarverzekering bij een verzekeraar spaar je via een geblokkeerde bankspaarrekening. Ook hier geldt: de spaarrente is gelijk aan de hypotheekrente, zodat het eindkapitaal gegarandeerd de hypotheek aflost.
Voordeel ten opzichte van de spaarhypotheek: geen verzekeringscomponent, daardoor transparanter en doorgaans lagere kosten. Nadeel: bij overlijden keert de rekening uit de opgebouwde waarde — er is geen overlijdensdekking ingebouwd zoals bij de spaarverzekering. Een aparte overlijdensrisicoverzekering is dan noodzakelijk.
De bankspaarhypotheek viel onder de Spaarrekening Eigen Woning (SEW) — een fiscaal gunstige constructie die onder voorwaarden belastingvrij uitkeert. Nieuwe bankspaarproducten voor hypotheekdoeleinden worden nauwelijks meer aangeboden.
De beleggingshypotheek is een aflossingsvrije hypotheek gekoppeld aan een beleggingsverzekering. De maandelijkse premie wordt belegd in beleggingsfondsen. Het eindkapitaal is afhankelijk van het beleggingsrendement — en dus onzeker.
In de jaren negentig en nullen werden beleggingshypotheken massaal verkocht met optimistische rendementsprojecties. Veel producten bleken achteraf hoge kosten te hebben die het rendement sterk drukten. Dit leidde tot het woekerpolisschandaal: miljoenen consumenten hadden een ongunstig product gekocht zonder de werkelijke kosten te kennen. De AFM heeft hierover uitgebreide richtlijnen uitgevaardigd en er zijn compensatieregelingen geweest.
De beleggingsrechthypotheek is een variant waarbij je niet via een verzekering belegt maar direct via beleggingsrechten (participaties in fondsen) die zijn gekoppeld aan de hypotheek. De werking is vergelijkbaar, maar de structuur is transparanter.
Heb je nog een beleggingshypotheek? Laat deze beoordelen door een onafhankelijk adviseur. De kans is reëel dat het opgebouwde kapitaal onvoldoende is om de hypotheek op einddatum af te lossen.
De hybride hypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een beleggings- of spaarverzekering waarbij je zelf kunt kiezen hoe de premie wordt belegd — van volledig gegarandeerd sparen tot volledig beleggen in risicovolle fondsen. Je kunt de verdeling tussentijds aanpassen op basis van je risicobereidheid.
De hybride hypotheek bood meer flexibiliteit dan de vaste spaarhypotheek, maar ook meer risico dan de gegarandeerde spaarhypotheek. Door de vrijheid in beleggingskeuze konden consumenten zelf het risicoprofiel bepalen.
Ook deze vorm is niet meer beschikbaar voor nieuwe hypotheken. Bestaande hybride hypotheken kunnen worden voortgezet. Let bij oversluiten op de opgebouwde waarde en het risico van een tekort op einddatum.
Een universal life hypotheek is een aflossingsvrije hypotheek gekoppeld aan een universal life verzekering — een flexibele levensverzekering waarbij de premie, de overlijdensdekking en de spaar- of beleggingscomponent tijdens de looptijd aanpasbaar zijn. De flexibiliteit is groter dan bij een klassieke levenhypotheek: je kunt premies verhogen of verlagen, en de verhouding tussen sparen en beleggen aanpassen. Het risico op een eindkapitaaltekort is daardoor ook aanwezig als de beleggingscomponent tegenvalt.
Een unit linked hypotheek is een variant waarbij de beleggingspremie wordt omgezet in units (participaties) van beleggingsfondsen. Het opgebouwde kapitaal in units is direct gerelateerd aan de waardeontwikkeling van de gekozen fondsen. Unit linked producten waren veelal ondoorzichtig qua kostenstructuur en vielen ook onder het woekerpolisschandaal. Als je nog een unit linked hypotheek hebt, is een periodieke review door een adviseur essentieel om te controleren of het eindkapitaal nog voldoende is.
Een familiehypotheek is een hypotheek waarbij niet een bank maar een familielid — doorgaans ouder(s) — het geld leent aan het kind. De hypotheek wordt geregistreerd bij de notaris en ingeschreven in het Kadaster, net als een reguliere hypotheek.
Een familiehypotheek kan worden gebruikt als aanvulling op een bancaire hypotheek (om de kosten koper te financieren of de maximale hypotheek te verhogen) of als volledige financiering als ouders voldoende vermogen hebben.
Voor nieuwe hypotheken is de keuze in de praktijk beperkt tot drie vormen: annuïtair, lineair en (gedeeltelijk) aflossingsvrij. De overige vormen zijn historisch en relevant als je er nog een hebt.
| Vorm | Nog nieuw? | Renteaftrek | Maandlast | Aflossingszekerheid |
|---|---|---|---|---|
| Annuïtair | ✓ Ja | ✓ Ja | Gelijkblijvend | Volledig na 30 jaar |
| Lineair | ✓ Ja | ✓ Ja | Dalend | Volledig na 30 jaar |
| Aflossingsvrij | ✓ Ja (max 50%) | ✗ Nee (nieuw) | Laagst | Geen — schuld blijft |
| Levenhypotheek | ✗ Nee | ✗ Nee (nieuw) | Gelijkblijvend | Gegarandeerd (bij goede opbouw) |
| Spaarhypotheek | ✗ Nee | ✗ Nee (nieuw) | Gelijkblijvend | Gegarandeerd |
| Bankspaarhypotheek | ✗ Nee | ✗ Nee (nieuw) | Gelijkblijvend | Gegarandeerd |
| Beleggingshypotheek | ✗ Nee | ✗ Nee (nieuw) | Gelijkblijvend | Onzeker — afhankelijk van rendement |
| Hybride hypotheek | ✗ Nee | ✗ Nee (nieuw) | Flexibel | Deels onzeker |
| Universal life / unit linked | ✗ Nee | ✗ Nee (nieuw) | Flexibel | Onzeker |
| Familiehypotheek | ✓ Ja | ✓ Ja (mits annuïtair) | Afgesproken | Afhankelijk van afspraken |
Voor wie nu een hypotheek afsluit is de keuze duidelijk: annuïtair voor zekerheid en voorspelbaarheid, lineair voor snellere aflossing en totaal minder rente, een beperkt aflossingsvrij deel voor lagere maandlasten — of een combinatie. De familiehypotheek is een zinvolle aanvulling als ouders de mogelijkheid hebben.
Heb je nog een oudere hypotheekvorm? Dan is het verstandig periodiek te laten beoordelen of het opgebouwde kapitaal nog op koers ligt — zeker bij beleggings- en unit linked producten. Bij Be Sure First® doen we dat als onderdeel van een volledig hypotheekadvies.
Met De Vermogensvergelijker® breng je je financiële positie in kaart — als basis voor een goed hypotheekgesprek. Zo weet je wat je kunt lenen en welke vorm bij je past.
Bekijk de pakketten van De Vermogensvergelijker®Wil je meer weten over hypotheekvormen, een bestaande hypotheek laten beoordelen of een nieuwe hypotheek afsluiten? Plan hieronder een gratis gesprek van 15 minuten.
Plan een gratis gesprek