Een nieuwbouwwoning kopen werkt heel anders dan een bestaande woning kopen. Je koopt iets wat er nog niet is. De hypotheek werkt anders, de betaling loopt in termijnen, en je hebt te maken met garantieregelingen die je beschermen als de aannemer failliet gaat. Alles op een rij.
Inhoud van dit artikel
Bij een nieuwbouwwoning sluit je geen NVM koopovereenkomst maar een koop-/aanneemovereenkomst. Dit contract bestaat uit twee onderdelen:
De totale koopsom bestaat dus uit de grondprijs plus de aanneemsom plus btw (21% over de aanneemsom). Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd over nieuwbouw.
De koop-/aanneemovereenkomst is een gestandaardiseerd model dat wordt opgesteld door de projectontwikkelaar. Lees het zorgvuldig vóór ondertekening — het is een juridisch bindend contract. Bij twijfel over specifieke clausules: raadpleeg een notaris.
Ook bij nieuwbouw heb je als koper een wettelijke bedenktijd van drie kalenderdagen na ondertekening door beide partijen. De regels zijn hetzelfde als bij bestaande bouw: de dag van ondertekening telt niet mee, en de termijn wordt verlengd als de laatste dag in een weekend of op een feestdag valt.
Je betaalt de aanneemsom niet in één keer. De aannemer factureert in bouwtermiinen: vaste bedragen die vrijkomen op vooraf afgesproken bouwmomenten. Typische termijnen zijn:
| Bouwmoment | Gebruikelijk % van aanneemsom |
|---|---|
| Ondertekening aannemingsovereenkomst | 5–10% |
| Start bouw / heien | 10–15% |
| Fundering gereed | 10–15% |
| Ruwbouw / vloeren en muren | 15–20% |
| Dak dicht | 10–15% |
| Wind- en waterdicht | 10% |
| Afbouw (installaties, stucwerk, etc.) | 10–15% |
| Oplevering (restbetaling) | 5% |
De exacte indeling staat in jouw aannemingsovereenkomst. Controleer dit zorgvuldig: de som van alle termijnen moet gelijk zijn aan de totale aanneemsom.
Omdat je bij nieuwbouw de aanneemsom in termijnen betaalt — en de woning er bij het passeren van de hypotheekakte nog niet (volledig) staat — werken geldverstrekkers met een nieuwbouwdepot.
Bij het passeren van de hypotheekakte wordt het volledige hypotheekbedrag gestort bij de notaris. Het gedeelte bestemd voor de aanneemsom gaat niet direct naar de aannemer, maar naar een depotrekening bij de geldverstrekker. Vanuit dat depot worden de bouwtermiinen uitbetaald zodra jij de factuur van de aannemer indient en goedkeurt.
Voorbeeld
Grondprijs €150.000 + aanneemsom €300.000 = totale koopsom €450.000. Bij het passeren betaal je de grondprijs direct. De aanneemsom van €300.000 gaat in het depot. Elke keer als de aannemer een termijn factureert, dien jij de factuur in bij de bank, en wordt het bedrag vanuit het depot overgemaakt aan de aannemer.
Over de volledige hypotheek betaal je hypotheekrente — ook over het deel dat nog in het depot staat. Maar: je ontvangt ook depotrente over het saldo in het depot. Die twee renteposten worden gesaldeerd.
In de praktijk is de hypotheekrente hoger dan de depotrente. Je betaalt per saldo dus rente over het volledige hypotheekbedrag, terwijl je pas in de woning woont als de bouw klaar is. Dit leidt tot dubbele woonlasten als je al huur betaalt.
Belangrijke belastingvrije rente: De hypotheekrente die je betaalt tijdens de bouwperiode is aftrekbaar, maar de depotrente die je ontvangt telt als inkomen. Per saldo is het renteverschil (de netto bouwrente) aftrekbaar in box 1, mits de woning jouw eigen woning wordt. Laat dit doorrekenen door een hypotheekadviseur.
Bij de oplevering van de nieuwbouwwoning heb je het recht om 5% van de aanneemsom in depot te houden bij de notaris. Dit heet de 5%-regeling of het opleverdepot.
De gedachte is simpel: als je bij oplevering gebreken constateert die de aannemer weigert te herstellen, kun je het depot gebruiken om herstel af te dwingen of kosten te verhalen. Het geld staat veilig bij de notaris en wordt pas vrijgegeven als je instemt, of na drie maanden als je geen bezwaar maakt.
De 5%-regeling is een wettelijk recht (artikel 7:768 BW). Je hoeft er niet om te vragen — het is standaard van toepassing, tenzij je er uitdrukkelijk afstand van doet. Doe dat niet.
Hoe werkt het in de praktijk?
Bij de opleveringsinspectie stel je een lijst op van alle geconstateerde gebreken (het proces-verbaal van oplevering). Gebreken die je betwist, zet je op de lijst. De aannemer heeft dan een redelijke termijn om te herstellen. Pas als alles hersteld is en je akkoord bent, geef je opdracht aan de notaris om het depot vrij te geven.
De oplevering is het moment waarop de aannemer de woning aan jou overdraagt. Je loopt samen de woning door en stelt een opleveringsrapport op. Neem hier de tijd voor — haast je niet.
Wat controleer je bij de oplevering:
Schakel eventueel een onafhankelijke bouwkundige in die de oplevering met je meemaakt. Dat kost geld, maar voorkomt dat je gebreken over het hoofd ziet die later duur uitpakken.
Wat gebeurt er als de aannemer failliet gaat tijdens de bouw? Dan dreig je zonder woning én zonder geld te zitten. Om dit te voorkomen zijn er twee garantie- en waarborgcertificaten:
SWK Garantie & Waarborgcertificaat
Bouwgarantie tijdens de bouw én na oplevering. Dekt insolventie van de aannemer (bouw wordt afgemaakt of geld terug), constructieve gebreken tot 10 jaar na oplevering, en ernstige gebreken aan isolatie en installaties tot 6 jaar.
Woningborg Garantiebewijs
Vergelijkbare dekking: insolventiewaarborgcertificaat tijdens de bouw, bouwkundig garantiecertificaat na oplevering (constructieve gebreken 10 jaar, overige gebreken 6 jaar).
Controleer bij ondertekening van de koop-/aanneemovereenkomst of er een SWK- of Woningborg-certificaat wordt afgegeven. Zonder garantieregeling loop je aanzienlijk risico. Sommige geldverstrekkers stellen dit als eis.
Let op: De garantieregelingen dekken niet alles. Esthetische gebreken (kleurverschillen, kleine krasjes), slijtage door normaal gebruik, en zaken die je zelf hebt laten uitvoeren (meerwerk via een derde) vallen buiten de dekking.
Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting. In plaats daarvan betaal je btw (21%) over de aanneemsom. De grondprijs is doorgaans btw-vrij. Dit maakt de totale belastingdruk bij nieuwbouw anders dan bij bestaande bouw.
Vergelijk bij jouw keuze voor nieuw of bestaand altijd de totale bijkomende kosten (btw, overdrachtsbelasting, notariskosten, makelaarscourtage) om een eerlijke vergelijking te maken.
Nieuwbouw biedt de mogelijkheid om de woning aan te passen aan jouw wensen. Wijzigingen ten opzichte van het standaard bestek kosten extra (meerwerk) of leveren iets op (minderwerk).
Meerwerk wordt doorgaans niet meegefinancierd in de hypotheek — tenzij je dat expliciet hebt aangevraagd en de geldverstrekker dit accepteert. Veel kopers onderschatten de kosten van meerwerk. Stel een budget vast en hou je eraan.
Minderwerk levert zelden het volledige bedrag terug: aannemers rekenen een beheersvergoeding en de besparingen op materiaal vallen mee.
Disclaimer: Ik ben financieel adviseur, geen jurist, notaris of bouwkundige. Dit artikel is informatief bedoeld. Raadpleeg voor juridische vragen over jouw koop-/aanneemovereenkomst altijd een notaris. Voor bouwkundige vragen: een onafhankelijk bouwkundige.
