Je hebt een bod uitgebracht en de verkoper heeft ja gezegd. Dan volgt het spannendste document van het hele koopproces: de koopovereenkomst. Welke clausules moet je begrijpen voordat je tekent? En waar zit de echte risico's?
Inhoud van dit artikel
De NVM koopovereenkomst — voluit: het Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning — is een gestandaardiseerd contract dat door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is ontwikkeld. Vrijwel alle NVM-makelaars gebruiken dit model als basis.
De overeenkomst wordt getekend door koper en verkoper nadat een bod mondeling of schriftelijk is geaccepteerd. Pas na ondertekening door beide partijen is de koop juridisch rond. Een mondeling akkoord of een handdruk bindt je in beginsel nog niet — het gaat om de handtekening op papier.
Let op: dit model geldt voor bestaande eengezinswoningen. Voor appartementen (VvE-clausules), nieuwbouw (koop-/aanneemovereenkomst) en bedrijfsruimte gelden aparte modellen. Zie daarvoor het artikel over NVM koopovereenkomst appartement en overige overeenkomsten.
Als koper heb je na ondertekening door beide partijen een wettelijke bedenktijd van drie kalenderdagen. In die periode kun je de koop zonder opgaaf van reden ontbinden. Je stuurt dan een schriftelijke verklaring naar de verkoper of diens makelaar.
Belangrijk: De bedenktijd geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper. Telt de datum van ondertekening zelf mee? Nee — de dag van ondertekening telt niet mee. De termijn start de dag erna. Valt de laatste dag in het weekend of op een feestdag, dan loopt de termijn door tot de eerstvolgende werkdag.
Gebruik de bedenktijd om de overeenkomst nogmaals rustig te lezen, eventueel met een adviseur of juridische hulp. Na het verstrijken van de bedenktijd ben je gebonden aan de overeenkomst, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.
De transportdatum (ook: leveringsdatum of passeerdatum) is de datum waarop de notariële akte van levering wordt getekend. Pas op die datum gaat de woning juridisch over naar jou als koper en ontvang je de sleutels.
In de koopovereenkomst staat ook een datum van feitelijke levering. Dat is in de meeste gevallen dezelfde datum als het transport. Maar het kan voorkomen dat de verkoper de woning eerder of later verlaat. Spreek dit expliciet af en leg het vast.
Praktijktip
De transportdatum bepaalt mede wanneer je hypotheek ingaat. Plan de datum zo dat jouw hypotheekaanbod nog geldig is (aanbiedingen zijn doorgaans 3 maanden geldig). Vraag je hypotheekadviseur altijd te bevestigen dat de datum haalbaar is.
Uiterlijk op de in de overeenkomst genoemde datum — doorgaans binnen 6 tot 8 weken na ondertekening — moet je een waarborgsom storten bij de notaris, of een bankgarantie laten stellen. De standaard is 10% van de koopsom.
Waarborgsom: je maakt het bedrag over naar de derdenrekening van de notaris. Dit geld staat 'geblokkeerd' tot de overdracht.
Bankgarantie: je bank verklaart op papier dat zij garandeert dat het bedrag beschikbaar is als jij niet aan je verplichting voldoet. Hier zijn kosten aan verbonden (doorgaans 1% van het gegarandeerde bedrag per jaar).
Veel voorkomende fout: kopers vergeten dat zij het geld voor de waarborgsom al voor de overdracht beschikbaar moeten hebben — los van de hypotheek. Dit is eigenmiddelen. Zorg dat je dit tijdig regelt.
Ontbindende voorwaarden geven je het recht om de koopovereenkomst te ontbinden als aan een bepaalde voorwaarde niet wordt voldaan — zonder dat je de boete van 10% verschuldigd bent.
De twee meest gebruikte ontbindende voorwaarden zijn:
Beide voorwaarden hebben een uiterste datum. Je moet de ontbinding vóór die datum schriftelijk inroepen én aantonen (met een afwijzing van de bank, of het keuringsrapport). Doe je dat niet op tijd, dan vervalt de ontbindende voorwaarde en ben je gewoon gebonden.
Het financieringsvoorbehoud is misschien wel de belangrijkste clausule in de koopovereenkomst. Het beschermt je als koper als de bank de benodigde hypotheek niet verstrekt.
Standaard wordt een termijn van 4 tot 6 weken afgesproken. In die periode moeten jij en je adviseur de hypotheekaanvraag indienen en een bindend aanbod ontvangen. Is dat niet gelukt, dan roep je vóór de deadline schriftelijk de ontbinding in. Volgens het NVM model 2023 (art. 15.3) volstaat standaard één afwijzing van één erkende geldverstrekker als bewijs — tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. Sommige verkopers bedingen twee afwijzingsbrieven; controleer altijd wat er in jouw overeenkomst staat.
Advies uit de praktijk
Kopers die zonder voorbehoud van financiering bieden doen dat om een sterk bod neer te zetten op een krappe markt. Dat is een bewuste keuze, maar draag die risico's alleen als je zeker weet dat de financiering rondkomt — liefst met een hypotheekadviseur die dat vooraf met je heeft doorgerekend.
Bij dit voorbehoud spreek je af dat je de koop kunt ontbinden als een bouwtechnische keuring (ook: bouwkundige keuring) aantoont dat de kosten voor direct noodzakelijk herstel boven een afgesproken bedrag uitkomen. Gebruikelijk is een drempel van €10.000 tot €20.000, afhankelijk van de koopsom.
De keuring moet worden uitgevoerd door een onafhankelijk bouwkundige of een geaccrediteerde inspecteur. Het rapport moet je bij de ontbinding meesturen als onderbouwing.
Let op: "herstelkosten" in de keuring zijn niet hetzelfde als "verbeterkosten". Een verouderde keuken telt niet mee — een lekkend dak of funderingsproblemen wel.
Zodra de koopovereenkomst is getekend, kan deze worden ingeschreven in het Kadaster via de notaris. Dit heet registratie van de koopovereenkomst en geeft jou als koper extra bescherming.
De registratie zorgt ervoor dat de woning gedurende zes maanden na inschrijving niet aan een andere partij kan worden overgedragen, met beslag kan worden gelegd voor schulden van de verkoper, of in een faillissement van de verkoper in de boedel kan vallen.
Registratie kost extra notariskosten, maar is zeker aan te raden bij een langere periode tussen koop en overdracht, of als er twijfels zijn over de financiële situatie van de verkoper.
Als één van beide partijen de overeenkomst niet nakomt — zonder geldige ontbindende voorwaarde — kan de wederpartij de overeenkomst ontbinden en een boete eisen van 10% van de koopsom. Dit geldt voor zowel koper als verkoper.
Belangrijk detail uit het NVM model 2023 (art. 11.1/11.2): de boete is niet automatisch verschuldigd zodra iemand afhaakt. De benadeelde partij moet de nalatige partij eerst schriftelijk in gebreke stellen en een hersteltermijn van 8 dagen gunnen. Pas als na die 8 dagen nog steeds niet wordt nagekomen, kan de overeenkomst worden ontbonden en de boete worden opgeëist.
Wordt geen gebruik gemaakt van ontbinding maar wordt nakoming verlangd, dan loopt er een dagboete van 3‰ (drie promille) van de koopsom per dag — met een maximum van 10% van de koopsom.
Koper komt niet na
Na ingebrekestelling en 8 dagen: verkoper ontbindt en int 10% boete. Dit wordt verrekend met de gestorte waarborgsom of bankgarantie.
Verkoper komt niet na
Na ingebrekestelling en 8 dagen: koper ontbindt en eist 10% boete, óf vordert nakoming via de rechter.
Naast de boete heeft de benadeelde partij ook het recht om volledige schadevergoeding te vorderen als de werkelijke schade hoger is dan 10%. In de praktijk wordt dit zelden gedaan, maar het kan.
Tussen het tekenen van de koopovereenkomst en het passeren van de akte bij de notaris zit soms weken of maanden tijd. Wat als de woning in die periode afbrandt, overstroomt of instort?
Het NVM model 2023 (art. 10) regelt dit als volgt: het risico gaat over op de koper op het moment van ondertekening van de akte van levering bij de notaris. Vindt de feitelijke levering (sleuteloverdracht) eerder plaats, dan gaat het risico al op dat eerdere moment over.
Overmacht vóór risico-overgang
Als de woning door overmacht (brand, storm, instorting) ernstig beschadigd of verloren gaat vóór het moment van risico-overgang, is de koopovereenkomst van rechtswege ontbonden — tenzij koper binnen vier weken alsnog uitvoering verlangt of de verkoper de schade herstelt. In dat geval krijg je de woning in de staat van dat moment, met alle verzekeringsrechten die de verkoper heeft.
Praktijktip
Sluit een opstalverzekering af zodra het risico op jou overgaat — dus bij het passeren. Soms is het verstandig de verzekering al eerder te sluiten als jij de sleutels al eerder krijgt. Vraag je verzekeringsadviseur wanneer de dekking ingaat.
Wat blijft er achter in de woning en wat neemt de verkoper mee? Dit wordt vastgelegd in de lijst van zaken die als bijlage bij de koopovereenkomst wordt gevoegd.
Roerende zaken zijn zaken die niet vast verbonden zijn met de woning: meubels, gordijnen, loszittende apparatuur. Onroerende zaken zijn zaken die duurzaam met de woning verbonden zijn: ingebouwde keukenapparatuur, een vaste trap naar de zolder, zonnepanelen.
De grens is soms grijs. Maak altijd een gedetailleerde lijst en vraag bij twijfel door. "De keuken blijft achter" is niet genoeg — het gaat om de vaatwasser, de koelkast, het fornuis. Leg het per item vast.
Bij de overdracht van een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting. De tarieven in 2026:
Disclaimer: Ik ben financieel adviseur, geen belastingadviseur of fiscalist. Bovenstaande tarieven zijn indicatief. Raadpleeg de Belastingdienst of een belastingadviseur voor jouw specifieke situatie.
Disclaimer: Dit artikel is geschreven vanuit mijn rol als financieel adviseur gespecialiseerd in hypotheken. Ik ben geen jurist of notaris. De koopovereenkomst is een juridisch bindend document. Raadpleeg bij twijfel over specifieke clausules altijd een notaris of juridisch adviseur.
